Calculateur de location vs achat : Comparez les coûts totaux et la valeur nette au fil du temps
La question de la location par rapport à l'achat n'est rarement répondue par « paiement mensuel » seul.
Acheter peut créer de la richesse grâce à l'équité et l'appréciation, mais cela s'accompagne également de coûts continus (taxes foncières, assurance, frais de HOA, entretien) et d'une exigence de liquidités initiales importante (apport et frais de notaire).
Louer peut être financièrement avantageux lorsque :
- Le loyer est significativement moins cher que la propriété
- Vous investissez la différence de manière cohérente
- Vous ne restez pas assez longtemps pour bénéficier de l'accumulation d'équité
Une bonne comparaison devrait montrer à la fois le total des liquidités dépensées et les résultats de la valeur nette sur le même horizon temporel.
Ce qu'un calculateur de location vs achat devrait inclure
Entrées d'achat (propriété)
- Prix d'achat de la maison et apport
- Taux d'intérêt hypothécaire et durée (15/20/30 ans)
- Taux de taxe foncière
- Assurance habitation
- Frais de HOA
- Entretien (souvent modélisé comme un % de la valeur de la maison)
- Frais de notaire
- Taux d'appréciation de la maison
- Années prévues de séjour
Entrées de location
- Loyer mensuel et augmentations annuelles du loyer
- Assurance locataire
- Taux de rendement des investissements (si vous louez et investissez la différence)
Comment Tooladex compare la location à l'achat
Le calculateur Tooladex modélise les deux chemins sur vos « années prévues de séjour » choisies.
Achat : valeur nette et coût net
L'achat produit :
- Équité finale de la maison : valeur de la maison moins le solde hypothécaire restant
- Total des liquidités payées : apport + frais de notaire + paiements hypothécaires + taxes + assurance + HOA + entretien
- Coût net : total des liquidités payées moins l'équité finale
C'est pourquoi l'achat peut sembler coûteux mois après mois mais produire tout de même de solides résultats en matière de valeur nette sur de longs horizons.
Location : valeur nette et total du loyer payé
La location produit :
- Total du loyer payé sur la période (avec augmentations annuelles)
- Total de l'assurance locataire
- Croissance du portefeuille d'investissement (le modèle suppose que vous investissez les liquidités initiales que vous n'avez pas dépensées pour l'apport et les frais de notaire, puis investissez la différence mensuelle entre acheter et louer)
À la fin, votre « valeur nette de location » est la valeur du portefeuille d'investissement.
Seuil de rentabilité : il existe deux façons utiles de le définir
Le calculateur montre deux chronologies de seuil de rentabilité :
Seuil de rentabilité de la valeur nette (achat ≥ location)
Cela répond à : « À quelle année l'équité de la maison dépasse-t-elle le portefeuille d'investissement du locataire ? »
Seuil de rentabilité du coût total (coût net d'achat ≤ loyer payé)
Cela répond à : « À quelle année le coût net de l'acheteur est-il inférieur au loyer total payé ? »
Ces deux seuils peuvent différer, surtout lorsque l'appréciation et les rendements d'investissement sont proches.
Pourquoi vos « années prévues de séjour » sont les plus importantes
Dans de nombreux marchés, acheter devient plus favorable à mesure que la durée de votre séjour augmente car :
- Une plus grande partie de chaque paiement hypothécaire va au principal au fil du temps
- L'appréciation se compose sur une base plus large
- Les frais de notaire sont amortis sur plus d'années
Si vous prévoyez de déménager dans 2 à 3 ans, la location l'emporte souvent à moins que l'achat ne soit exceptionnellement bon marché ou que l'appréciation ne soit exceptionnellement forte.
Utilisez le calculateur de location vs achat
Pour obtenir une réponse utile, essayez ces trois simulations :
- Votre meilleure estimation (de référence)
- Un scénario de « rendements plus élevés » (augmentez le taux de rendement des investissements)
- Un scénario de « plus grande appréciation » (augmentez le taux d'appréciation de la maison)
Si votre conclusion change facilement, le bon mouvement est généralement de réduire le risque : épargner davantage, acheter une maison moins chère ou retarder la décision jusqu'à ce que vous puissiez obtenir de meilleures conditions.
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